Notaio, agenzia, IMU: quanto paghiamo?

novembre 9, 2018

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Quanto spendono gli italiani per gli oneri d’acquisto della prima casa? E quanto pagherebbero di IMU, se venisse ripristinata?

Pescando casualmente in rete ho preso a esempio l’acquisto di un appartamento di circa 100 mq a Mantova (esempio di città media), per un valore catastale di 130 mila euro, da parte di una famiglia di tre persone (genitori ed un figlio).

In base alle informazioni reperibili, la provvigione per l’agenzia immobiliare varierebbe fra il 3% ed il 4%, mentre la parcella del notaio, prevedendo anche la stipula di un mutuo, sarebbe intorno ai 3.500 euro. Con un calcolo molto approssimativo, si arriva ad un esborso netto intorno agli ottomila euro per notaio ed agenzia. Per quello che riguarda l’IMU 2012 (l’ultima che abbiamo pagato sulla prima casa), la simulazione che ho trovato porta ad un importo di circa 256 euro all’anno.

Quindi, con un calcolo assai approssimativo, si arriva alla conclusione che gli oneri notarili e di agenzia assommano al corrispondente di 30 anni di IMU.

Chiunque abbia acquistato la propria abitazione principale in tempi recenti può ripescare la cartellina della compravendita e fare una verifica.  Temo che la proporzione si quella: gli oneri equivalgono ad alcuni decenni di IMU.

Occorre allora riflettere. La politica italiana discute da quasi trent’anni dell’imposta sulla prima casa, e si sono consumate campagne elettorali sulla sua abolizione. Gli italiani hanno votato questo o quel partito a seconda delle promesse fatte in materia di ICI o di IMU sull’abitazione principale. Eppure gli stessi italiani, al momento di comprare, versano senza fiatare al notaio ed all’agente immobiliare una somma che coprirebbe l’imposta per interi decenni.

E dire che il notaio altro non fa che pochi clic, dal momento che catasto ed anagrafe sono interamente digitalizzati, sicché la stipula è un atto meramente compilatorio. Taccio sull’agente immobiliare, che si limita ad aprire la porta dell’appartamento ed a mostrarlo: ingresso, cucina, soggiorno, camere, bagno (ma veramente? È il bagno? Chi l’avrebbe mai detto!)

Al contrario Stato e Comune, cui andrebbe il versamento di un modesto importo annuale di IMU, ci offrono servizi ben più importanti; criticabili ed imperfetti, ma pur sempre più rilevanti di quelli dei privati di cui sopra. E bisogna aggiungere che, con la contribuzione IMU ai Comuni, ciascuno di noi contribuirebbe a mantenere alto il valore del proprio immobile. Infatti il valore di una casa non dipende dalla sua materialità, ma dalla qualità dei servizi della città in cui si trova. Pagando l’ICI/IMU, contribuiremmo a migliorare le nostre città, e quindi a tenere alto il valore della nostra casa.

Una politica razionale dovrebbe rimuovere l’obbligo del rogito notarile, rendendo possibile l’accatastamento della compravendita innanzi ad un pubblico ufficiale (dietro corresponsione di imposta di registro), e ridurrebbe per legge l’entità della provvigione di agenzia. Al contempo andrebbe ripristinata l’imposta anche sulla prima casa (ICI o IMU che sia), che sarebbe ossigeno per le casse pubbliche, pur non avendo un peso eccessivo sulle famiglie (basso importo e larga base imponibile sono ingredienti di una tassazione equa e proficua).

E invece nulla di tutto ciò, continuiamo a discutere di altre scemenze.

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Dieci riforme

settembre 18, 2018

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Nauseato dal fiume di parole inutili che ci ammorbano, scrivo qui le dieci riforme di cui ha bisogno l’Italia, e che ogni individuo dotato di senno non può che condividere.

1. Abolizione del denaro contante.
La tracciabilità di ogni pagamento, unita all’attivazione di efficaci e ragionevoli strumenti giurisdizionali (primo fra tutti una buona legge sul falso in bilancio), costituisce lo strumento in grado di avviare la definitiva sconfitta delle mafie, primaria e principale zavorra dell’economia nazionale. Non solo. La sua introduzione segnerebbe la fine delle nostre piaghe endemiche: racket, evasione fiscale, lavoro nero, economia sommersa, etc. Con benefici enormi per le finanze pubbliche.
2. Abbattimento del cuneo fiscale nei settori primario e secondario.
La riduzione generalizzata delle tasse, al momento, è improponibile. Va operata una detassazione mirata ai settori che producono valore aggiunto: agricoltura e soprattutto industria. Il lavoro manifatturiero va cioè drasticamente defiscalizzato, onde fermare il fenomeno della delocalizzazione, favorire il rimpatrio delle produzioni ed incentivare nuovi investimenti nel settore produttivo.
3. Scuola e Università: abolizione di tutte le riforme degli ultimi 30 anni.
Da Luigi Berlinguer (compreso) in poi è stata una corsa a chi faceva peggio. Abolire tutte le riforme fatte è una provocazione, ma è fuor di dubbio che il sistema di trenta anni fa era migliore.
4. Raddoppio (almeno) del numero dei magistrati.
Con contestuale riduzione del loro (ingiustificatamente alto) reddito e periodo formativo presso la Polizia Giudiziaria. Vanno poi accorpati i tribunali, in modo da portare ad almeno 500.000 il numero di cittadini di ogni circoscrizione.
5. Riscrittura del codice di procedura penale.
Riscrittura totale, con ritorno al sistema inquisitorio (in luogo di quello accusatorio), in coerenza con la nostra tradizione e con l’ordinamento degli altri paesi dell’Europa continentale.
6. Riduzione delle competenze regionali ed abbattimento dei costi relativi.
La sburocratizzazione deve partire dalle Regioni, autentiche fonti di inutili complessità amministrative, nonché centri di rovinosa spesa pubblica improduttiva e clientelare (soprattutto quelle a statuto speciale).
7. Abolizione del rogito notarile.
Il costosissimo rito medievale del rogito notarile per l’acquisto di un immobile è talmente anacronistico da indurre alla rivolta. Ora che anagrafe e catasto sono totalmente digitalizzati, una compravendita immobiliare si perfeziona con pochi clic al computer. Sostituendo il passaggio dal notaio con atto amministrativo, si liberano risorse per i consumi.
8. Imu prima casa.
Va reintrodotta la tassa sulla prima casa (ICI o IMU) ovviamente con franchigia (cioè azzerandola per gli immobili di modesto valore). L’IMU sulle case successive alla prima deve essere progressiva.
9. Legge elettorale proporzionale con sbarramento al 5%.
Dopo decenni di convulsioni, la conclusione è una sola: l’Italia è paese ideologicamente e territorialmente sperequato; quindi serve una legge proporzionale pura con sbarramento al 5%. E con reintroduzione di congruo numero di firme di presentazione per tutti. Almeno 100.000 su scala nazionale. Ripeto: per tutti i partiti, nessuno escluso.
10. Incompatibilità parlamentare-ministro.
Le cariche di parlamentare e di ministro devono essere rese incompatibili con norma costituzionale. I parlamentari vengono eletti dal corpo elettorale per stare in Parlamento. A capo dei ministeri devono andare soggetti competenti dediti unicamente al funzionamento della macchina statale. Non è solo questione filosofica di separazione dei poteri, ma elementare e fondamentale strumento di efficienza amministrativa.


Il commissariamento

settembre 19, 2013

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Se ne parlava ai tempi del governo Monti. Poi, varate le larghe intese, non più.

Fino a due giorni fa Enrico Letta era certo della durata (eterna?) del suo governo. Condanne, proclami, annunci di crisi, falchi, mal di pancia, pitonesse, nani e ballerine non lo scuotevano di un millimetro. Berlusconi minacciava la crisi di governo ogni sei ore ma lui non faceva una piega.

Poi arriva in Italia Olli Rhen per dirci cosa va e cosa non va. E aggiunge che l’italia ha bisogno di stabilità.

Il giorno dopo Berlusconi assicura appoggio al governo. Enrico Letta dice che, accidenti, per l’esecutivo le cose si mettono male.


Avrei detto questo (due parole al Pd)

marzo 7, 2013

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Se mercoledì scorso, alla Sala Tergeste dell’Hotel Savoia, avessi parlato, avrei detto più o meno questo.

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Il recente risultato elettorale ha ribadito (per chi ancora non lo avesse capito) che la politica non segue strade razionali. Non basta presentare un programma serio e responsabile e candidare ottime persone per vincere le elezioni. Non basta candidare giovani per avere i voti dei giovani o candidare donne per avere i voti delle donne.

L’esempio di questa regione è emblematico. Il ricambio generazionale c’è stato, una donna guida il partito. Ma dai 240mila voti del 2008, il Pd è crollato a 178mila.

Altra regola amara della politica: contrariamente a quel che accade nella vita comune, agli errori non v’è rimedio; ce li si porta dietro per sempre. La storia nazionale è ricca di esempi di errori politici che hanno segnato irrimediabilmente una personalità o un partito (due a caso: Nenni e il Psi, Fini e An). E secondo me anche il Pd ha il suo peccato originale che, piaccia o no ai suoi leader, porterà con sé per sempre. E’ un partito che ha scelto la sua classe dirigente prima di vedere la luce. La nascita del Pd, ci dicono, coincide con l’elezione di Veltroni a segretario, nell’autunno 2007. Ma a quel momento, tutte le caselle, da quella del segretario in giù, erano già occupate o comunque destinate ad essere spartite fra una nomenclatura già cristallizzata; tutti gli organigrammi, salvo dettagli, erano già decisi.

Da quel momento il dibattito interno al partito è sembrato (a me) l’analogo di una lite in famiglia per la gestione di una eredità; eredità consistente, fuor di metafora, nell’elettorato dei partiti di origine (Dc e Pci). In tale contesa per i beni di famiglia si sono di recente inseriti figli e nipoti, che reclamano una porzione dell’eredità di nonni e bisnonni; ma nessuno si preoccupa di lavorare per aumentare il patrimonio, che va pertanto lentamente (ma nemmeno troppo) esaurendosi. Fuor di metafora, il Pd è incapace di attrarre nuovi elettori e non riesce nemmeno a mantenere i propri.

Un processo ineluttabile? Un partito destinato all’estinzione? Forse. Ma io non posso astenermi dal sottolineare che la sinistra ha una formidabile caratteristica autolesionistica: conosce i problemi, ha al proprio interno chi li individua e indica le strade da seguire, ma quando si tratta di agire sceglie altre persone ed altre vie, quelle sbagliate. Qualche esempio.

– Fu il centrosinistra a riformare il titolo quinto della Costituzione in senso “federalista”, ma il merito di aver sollevato il tema del decentramento amministrativo viene indiscutibilmente attribuito alla Lega Nord.

Chi ha memoria, però, sa che non è così; furono gli amministratori locali emiliani, nei remoti anni ottanta, a chiedere “autonomia impositiva degli enti locali”, non per inseguire secessioni o altre amenità, ma per affermare il principio della sussidiarietà e rafforzare il legame fra istituzioni e territorio. Su tutti ricordo Renzo  Imbeni – per un decennio sindaco di Bologna – che una volta approdato al Parlamento fu emarginato e poi spedito a Bruxelles. E quando la sinistra si trovò al governo, si diede un ministero non a lui, ma a Bassolino. E ho detto Bassolino.

– L’opinione pubblica è furente per i costi della politica. Un argomento cavalcato per anni in orgogliosa solitudine da Grillo, il quale ne ha tratto un vantaggio elettorale enorme. Anche in tal caso, però, la prima frattura nella diga non va ascritta a Grillo, e nemmeno al volume “la Casta” di Rizzo e Stella (2007). I primi a individuare il problema furono Cesare Salvi e Massimo Villone (senatori Ds) con il volume “I costi della democrazia” (Feltrinelli, 2005). Il Pd avrebbe potuto fare propria questa battaglia di giustizia e moralità,  guadagnando a sé il beneficio elettorale che ha invece regalato a Grillo. Invece no: nel 2008 Salvi e Villone non vennero ricandidati e sono usciti di scena.

– Il grande traino dell’ondata grillina, si sa, risiede nel lavoro dei giornalisti d’inchiesta e di denuncia riconducibili ora alla redazione de “Il Fatto Quotidiano”. La clip settimanale di Marco Travaglio è stata per anni il richiamo principale del blog di Beppe Grillo. Le pubblicazioni sulla Mafia di Lo Bianco e Rizza, le inchieste di Lillo e di Barbacetto, le denunce di Flores d’Arcais, di Furio Colombo e di Padellaro hanno consolidato il disprezzo per la classe politica tradizionale che fa da aggregante alla massa informe dell’elettorato grillino. Ma è un filone che non esce dal nulla, perché Padellaro, Colombo e Travaglio, fino al 2007, erano l’Unità! Quotidiano che, epurati loro ad opera del dinamico duo Veltroni-De Gregorio, è precipitato nelle vendite fino a ridurle ad un terzo.

Questo per dire che se il Pd avesse il buon senso di ascoltare se stesso potrebbe essere di gran lunga il partito egemone del paese.

Ma veniamo alla recente campagna elettorale. Mi ha sbigottito vedere come quasi tutti i partiti ed i commentatori si siano lasciati risucchiare dai folkloristici argomenti usati da Berlusconi sull’Imu. Io mi sarei limitato a fare un banale considerazione quasi oleografica. Prendiamo una giovane coppia che abbia la ventura di avere qualche risparmio e condizioni per accedere ad un mutuo; e mettiamo che acquisti un normale appartamento da 200mila euro. Attingendo a informazioni reperibili in rete e facendo un paio di conti, emerge che oltre alle imposte, sulla compravendita gravano oneri notarili (rogito e accatastamento) per circa 4500 euro più iva e la provvigione per l’agenzia immobiliare, che può arrivare a 8000 euro più iva. Quindi, anche ipotizzando qualche sconto, i poverini sborsano una somma fra i 12 ed i 15mila euro solo per agenzia e notaio. A occhio e croce, conti alla mano, fanno l’equivalente di quaranta o cinquanta anni di Imu.  E vogliamo dire che l’importo medio dell’Imu sulla prima casa ammonta a 225 euro? Meno di quel che paghiamo per bollo auto e canone Rai. E allora di che parliamo? Ci prendiamo in giro? Anziché far propaganda sull’Imu, non sarebbe saggio imporre un abbattimento delle provvigioni d’agenzia che, rammento, sono stabilite con legge regionale? E non sarebbe saggio riflettere sul meccanismo medioevale che ci impone un rogito notarile per espletare la compravendita immobiliare che, ora che il catasto è interamente digitalizzato, si risolve in un doppio clic? Non potrebbe essere un ente pubblico a registrare, a costo zero per i contraenti, il passaggio di proprietà?

Archiviata questa parentesi satirica, si sarebbe potuto parlare di cose serie.

La crisi economica. In campagna elettorale sono sembrati tutti più o meno concordi nell’attribuirla alla globalizzazione, alla finanziarizzazione dell’economia e (forse) all’euro e alla Bce (per tacere dei cattivissimi tedeschi). Può darsi; ma queste cose esistono anche per paesi che stanno molto meglio di noi. L’Italia ha di suo alcune fragilità economiche specifiche. Pur non sapendo di economia, ne dico una. A partire dagli anni ottanta l’economia nazionale ha subito un eccessivo, se non forsennato, processo di terziarizzazione, con il progressivo abbandono delle produzioni industriali (perlopiù di Stato) a vantaggio di imprese dei servizi (banche, assicurazioni, telecomunicazioni, televisione, pubblicità..). Non serve essere geni dell’economia per capire che senza forti settori primario e secondario l’economia di un paese non si regge. E’ necessario quindi recuperare e rilanciare la vocazione industriale che, tutto sommato, permane. E lo si può fare ricorrendo ai capitali pubblici (l’industria di Stato, la vituperata Iri, ci portarono fuori dalla miseria del dopoguerra) e ad una detassazione selettiva. La riduzione delle imposte sul lavoro non può essere per tutti, ma può e deve essere garantita al lavoro che produce valore aggiunto. Serve una detassazione mirata al lavoro manuale, per attrarre e favorire investimenti nei settori produttivi ed invogliare i giovani a lavorare nelle fabbriche.

A chi ripudia l’idea della mano pubblica in economia, chiederei se, dovendo investire in azioni, comprerebbe Fiat o Eni, Mps o Finmeccanica. E a chi tesse (ritualmente) la lode della piccola e media impresa, faccio presente che essa vive delle commesse della grande industria che, per abbattere i costi, esternalizza al fine di beneficiare della maggior flessibilità del piccolo imprenditore.

La giustizia. Merita un (lungo) discorso; per ora (ora come allora, inteso come mercoledì scorso) soprassiedo e lo rimando al prossimo post, al prossimo incontro.